二三線城市購房政策微調 有城市正為去庫存而焦慮

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  原標題:二三線城市購房政策微調 有城市正為去庫存而焦慮  本刊記者/陳煒

二三線城市購房政策微調 有城市正為去庫存而焦慮2017年11月15日,江蘇省南京市河西10家樓盤進行開售登記,吸引了大量購房者前往排隊。圖/視覺中國

原標題:二三線城市購房政策微調 有城市正為去庫存而焦慮

本刊記者/陳煒

本文首發於總第838期《中國新聞週刊

樓市新微調

2018年開年伊始,蘭州、南京、合肥等二三線城市購房政策出現了局部的鬆動和微調,由此引發社會廣泛關注。

輿論於是揣測,2018年的房地產調控政策有可能「鬆綁」,樓市或有可能出現反彈。

但住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌在接受《中國新聞週刊》採訪時分析認為,「如今中央的意圖是因域施策,分類調控,將權力下放,以中央統一部署為前提,各地採取相應措施。在樓市下行、市場特徵多樣的背景下,我認為該類政策的出台是在情理之中的。」

區域微調

2018年元旦剛過不久,蘭州市房產局等部門聯合出台《關於加強房地產市場調控強化房地產市場監管有關工作的通知》(下稱《通知》)規定,自1月8日起,購房者在購買蘭州市城關區、七里河區、安寧區等地住房時不再要求提供社保和納稅證明,同時取消西固區、九州開發區、高坪偏遠區域的住房限購政策。

在蘭州市房地產新政剛公佈不久,限購「鬆綁」的風潮蔓延至南京。

1月7日,南京市政府召開新聞發佈會,正式出台《關於進一步加強人才安居工作的實施意見》(下稱《意見》),《意見》規定,由專業人才引進項目或政府有關部門評審確定的A、B、C三大類人才所購買的首套住房不受戶籍限制;高層次人才住房公積金最多可貸120萬元,部分項目可申領不少於300萬元的購房補貼。

《南京市人才安居辦法(試行)》規定,所謂的A類人才指國際國內頂尖人才;B類人才以省333工程第一層次培養對像為參照,為國內領軍人才;C類人才以省有突出貢獻的中青年專家為參照,為地方拔尖人才。

類似的「搶人才」大戰同樣在鄭州、武漢、西安、長沙、天津等城市上演。以鄭州為例,鄭州市出台的《鄭州市青年人才首次購房補貼發放及非鄭戶籍人才購房實施辦法 (暫行)》規定,因「千人計劃」「萬人計劃」引入鄭州的國家級項目領軍人才,將分別獲得500萬元和200萬元獎勵,以及不超過300平方米和200平方米的免租金住房一套。

二三線城市購房政策微調 有城市正為去庫存而焦慮

同樣,西安市住房保障工作領導小組辦公室下發通知,規定2017年市本級大學生安居試點項目工程建設不少於1.2萬套;高校無房教職工可申請周轉房並支持鼓勵高校利用自有土地建設公租房等。  

總體而言,以南京市為代表的租房、購房限制「鬆綁」具有明顯特徵:城市均為高層次人才的落戶、首套住房購買提供政策支持,並願意為此提供高額住房補貼。

除蘭州、南京兩類限購政策「鬆綁」外,合肥的類似舉措也一度被炒得沸沸揚揚。

近日,合肥市國土資源局在對12345名群眾咨詢的回復中稱,「商品房應由開發商自行定價,且2016年11月之前出讓地塊不限價。」該政策出台後被一些媒體解讀為合肥市住房「限價放開」。

隨後,合肥市物價局於1月6日在官網公佈《我市新建商品住房明碼標價備案政策》一文,針對「限價放開」一事進行回應。

同日,合肥市國土資源局也發佈《關於我局對12345名群眾咨詢回復內容的說明》,援引2016年11月出台的《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的若干意見》相關規定,市轄區和肥東縣、肥西縣、長豐縣區域的居住用地競得人辦理住房銷售明碼標價備案價格不得高於區域內2016年10月31日前的同品質、同類型項目最高明碼標價備案價格。以此證明,合肥市並沒有「放開限價」。

「在1月8日晚上,我們的官方網站對政策進行了進一步的說明。我認為應對還是比較積極的。我們並沒有放鬆監管,而是加強了監管,這和蘭州市獨特的背景息息相關。」蘭州市住房保障和房產管理局副局長高佳在接受《中國新聞週刊》採訪時說。

與財政有關?

「蘭州該政策的出台有一定的特殊性,這主要同蘭州整體的經濟發展水平相關。」蘭州市社會科學院經濟研究所所長牛錚超告訴《中國新聞週刊》。

在國家統計局公開的數據當中,2015年中國各省的GDP排名中,甘肅省以近1.5萬億元人民幣位列各省倒數第五名。

「在全國GDP發展從6.5%上漲為6.9%的背景下,蘭州市為什麼從8.3%降到6.3%?就是因為轉型升級沒有完成,蘭州市仍然靠傳統產業,靠舊有的模式在發展。」牛錚超說。

牛錚超認為,在新舊動能轉換的關鍵點上,蘭州市出現了經濟下行的趨勢,居民收入受到了影響;再加上蘭州市房價結構性不合理,核心區房價很高,周邊地區房價較低,這種明顯的價格差制約了蘭州市經濟的發展。在此基礎之上,出台限購鬆綁的政策也就不足為奇了。

蘭州市主城區和周邊地區的明顯價格差可通過數據予以證明。蘭州市房產局給出的數據顯示,蘭州市核心區均價1萬元/平方米左右,最高甚至有1.7萬元/平方米的樓盤。但在周邊區域,均價僅5千元/平方米左右,最高樓盤約為7千元/平方米,僅為核心區的一半左右。

蘭州交通大學房地產研究所所長劉義認為,通過實行同一、二線城市相區別的調控政策,有利於提高城市化率,促進當地經濟發展。通過對限購「鬆綁」,能夠有效減輕經濟下行壓力,提高地方財政收入。

許多觀點認為這是通過實行限購「鬆綁」增加財政收入。有分析稱,「鬆綁」政策出台有明顯的去庫存、補收入意圖。通過取消部分區域限購和社保、納稅證明等方面的限制,而進行二手房限售,實質上是把公眾對二手房的需求往一手房擠,消化一手房庫存;與此同時,2017年蘭州的財政收入下降,而地方債務快要到期,需要土地收入與房地產稅收收入支撐。

蘭州市財政局局長牛成喆反駁了有關「財政收入緊缺的說法」。他表示,蘭州市2017年地區財政總收入660億元,一般公共預算收入233億元,分別增長10%和11%,高於全國2017年全年財政收入增速8.2%的數值。

蘭州市房產局副局長高佳對前述觀點也進行了辯駁,他表示,在「鬆綁」政策出台之前,蘭州市房產局並沒有徵求過市財政局的意見。調控政策的出台,僅僅是根據建設部和中央的要求,加強分類指導,因城施策,對原有政策進行優化和調整,提高房產局調控政策的精準性。

二三線城市購房政策微調 有城市正為去庫存而焦慮

調控「組合拳」

在牛錚超看來,蘭州市已經擁有了一套完善的房地產監管體系,通過一套組合拳,能夠有效控制房地產市場向著有序的方向前進。

這套組合拳一共由三個部分組成,第一個招數是「解」,也就是在限購鬆綁的同時,針對部分地域進行限售,同時對取消限購的區域進行甄別,保證房價並不會因為「鬆綁」而出現明顯的反彈。

第二個招數是「限」,也就是通過強化備案制度,限制一定區域的房地產價格。比如《通知》規定,房地產開發企業在新建商品住房價格備案時,應合理確定申報的銷售價格,嚴格執行新建商品住房的明碼標價、一套一標和「一價清」制度,實際銷售價格不得高於備案價格。同時房產部門對拒不接受新建商品住房價格備案的房地產開發企業,暫停其網簽備案資格。

所謂的「一套一標」,指的是商品房經營者應當對每套商品房進行明碼標價。按照建築面積或者套內建築面積計價的,還應當標示建築面積單價或者套內建築面積單價。「一價清」,則是只通過一次價格,將所有的居住初始金額全部繳納完畢,這意味房地產開發經營企業不得以各種名義,向購房者收取商品住房銷售價格以外的費用,尤其不可趁機漲價。

「從去年4月份以來,作為房地產行政主管部門,我們對大量企業進行引導和監管,規範他們的銷售行為。對於不執行價格監測,變相哄抬價格的,將視其具體情況,取消它的網簽備案資格,限制其銷售。我們支持正常的生產經營活動,反對囤積房源,變相抬高價格的行為。」高佳告訴《中國新聞週刊》。 

第三個手段是「收」,意味著通過收緊對核心區的限購,有效避免房價劇烈波動,導致房價的混亂。

一套「組合拳」出台的目的,首要是促進區域房地產發展整體的平衡,通過對周邊區域的限購進行適度鬆綁,能夠在保證房地產市場穩定的同時,促進蘭州市土地結構性平衡。

「這項政策出台的目的,除了解決城市居民首套剛需,解決城市功能疏解,支持改善型需求以外,另外一個重要目的就是控制房價上漲。」高佳表示,蘭州市房產局工作的重點之一,是將房價控制在合理範圍內,並遏制房價過快上漲。

蘭州市房產局對此事的進一步解釋是,蘭州市的房產價格受到甘肅省房地產市場的影響,具有一定的地產價格上行壓力,房地產調控政策出台後,並不一定會導致房價下跌,僅是盡力將蘭州市存在的房地產泡沫和水分進行擠壓。

對於蘭州市房產局而言,工作重心之一是控制蘭州市核心區的房價,即使如此,周邊區域的房產價格在銷售旺季仍然保持了穩定的狀態。

蘭州市房產局還向《中國新聞週刊》介紹,保持房地產價格穩定的手段,首先是從控制房屋面積入手,通過提供主打80到100平方米建築面積的房屋,保證具有首套剛性需求的城市居民具備足夠的購買能力。與此同時,通過控制土地供應,保證整體房產市場穩定。

經過調研,蘭州市房產局在2018年計劃實現商品房供應總面積400多萬平方米,其中西固區、九州開發區、高坪偏遠區域實現300多萬平方米的商品房供應量,占總供應量70%以上。預計在大量價格適中、房屋建築面積適中的住房投向市場後,房價能夠有效得到遏制,蘭州市房價上行壓力能夠進一步緩解。

「對於價格而言,並不是政府最為看重的第一要務,政府在調控的時候,更加看重樓市是否平穩。樓市肯定有波動,但是不能波動太大,及時調整調控的力度,使樓市保持相對平穩,這就意味著房價也會平穩。」顧雲昌分析說。

二三線城市購房政策微調 有城市正為去庫存而焦慮

因域施策

中國的房地產市場具有複雜性,有些城市房地產價格迅猛上漲,而有些城市正在為去庫存而焦慮。2017年12月18日,國家統計局發佈了《2017年11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》,數據顯示,70個大中城市中一線城市房價環比下降,二三線城市房價環比略有上漲,有些城市已經實現了環比17連漲,有些城市房價已經處在下行通道。 

在「東邊日出西邊雨」的樓市差異中,顧雲昌認為,若要進行不顧城市自身特性,「一刀切」式的將局部房地產政策同中國宏觀調控政策保持一致,勢必會造成政策「水土不服」。

「事實上,通過政策的出台,蘭州市希望能夠建立起一個因地施策和分類調控的政策環境,為了打擊『快進快出』以及跟風炒作的房地產炒作風潮。蘭州市根據自身特點,將原有限購政策進行相關調整,在限售方面增加相應要求,從而建立起一個穩定、長期的房價預期。」高佳告訴《中國新聞週刊》。

在蘭州市的調控政策出台後,全國相繼出現一系列基於分類調控思路的房地產市場調控政策,而這些調整樓市政策的城市,大多是二三線城市,這些城市一方面依然面臨一定的去庫存與城鎮化壓力,另一方面也需要在城市競爭中留住高層次人才,因此對原有政策進行一定程度的微調。

「對一些落後的城市和落後的地區,落實差別化的調控政策,建立長效的調控機制,我覺得還是有一定的意義。」劉義說。

值班編輯:寒冰

責任編輯:張義凌

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